塩基大納言絵巻episode5 
以前、不動産売買の立会業務での事前準備についてお話しされていましたが、書類準備で気を付ける点はありますか？
私は書類作成時、次の注意をして作成しています。
この記事は、私が諸先輩方から教えていただいたことや自分で調べたり経験したことの「知の伝承」をするための記事です。今回は不動産決済編の第２回目です。第１回目の記事はこちらから！
細心の注意を払って情報を掲載しておりますが、この情報の正確性および完全性を保証するものではありません。執筆時時点の法令を前提に記事を作成しており、法改正等によって結論が変わる可能性もあります。
なお、予告なしに、掲載されている情報を変更することがあります。
ケーススタディ（再確認）
令和５年４月２１日に知り合いの不動産仲介業者から甲土地の不動産売買の登記手続き（令和５年５月１５日付）の依頼と見積もりの発行依頼を受けました。
この場合、立合い業務の準備として、注意すべきことは何があるでしょうか？
事例は前回と同様です。この記事では、書類作成に関する私の視点について解説していきます。
作成すべき書類
不動産決済に際して、司法書士が作成を求められる書類は次のとおりです。
- 登記原因証明情報（所有権移転登記）
- 委任状（所有権移転登記）
- 業務権限証明書（法人の場合）
- 登記原因証明情報（抵当権設定登記）
- 委任状（抵当権設定登記）
- 登記原因証明情報（抵当権抹消登記）
- 委任状（抵当権抹消登記）
- 株主総会議事録／取締役会議事録（利益相反の場合）
下記では、基本形の書類作成について考察していきます。
登記原因証明情報（所有権移転登記）
所有権移転登記の登記申請には、登記原因証明情報が必要です。
権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。
では所有権移転登記の登記原因証明情報となり得るものとしては、何があるのでしょうか？
売買契約書内において「代金支払い時の所有権移転」特約があるものとすると、次のものが挙げられます。
- 司法書士が作成する報告形式の登記原因証明情報
- 売買契約書と条件成就を示す売買代金の領収書
慣習上、不動産売買の実務では、ほぼ①の登記原因証明情報を法務局に提出することとなります。
研修先の先生が言うには、「売買代金は当事者間では機密情報であり、法務局にその機密情報を提供するのは良くないから」だと教えてもらいました。後述のとおり、①の登記原因証明情報では、売買代金の記載はありません。
所有権移転登記の報告形式の登記原因証明情報の記載内容は、次のとおりとなります。
登 記 原 因 証 明 情 報
１ 登記申請情報の要項
（１）登記の目的 所有権移転
（２）登記の原因 令和５年５月１５日 売買
（３）当 事 者 権利者（以下、権利者という。） 何某
義務者（以下、義務者という。） 何某
（４）不 動 産 後記のとおり（以下、本件不動産という。）
２ 登記の原因となる事実又は法律行為
（１）不動産売買契約の締結
義務者と権利者は、令和５年４月１日、本件不動産の売買契約を締結した。
（２）所有権移転時期について
（１）の売買契約には、本件不動産の所有権は、売買代金全額の支払が完了したときに権利者に移転する旨の所有権移転時期に関する条項が付されている。
（３）代金の支払
権利者は、義務者に対し、令和５年５月１５日、売買代金全額を支払い、義務者は、これを受領した。
（４）所有権の移転
よって、本件不動産の所有権は、同日義務者から権利者に移転した。
令和５年５月１５日 名古屋法務局 御中
以上、登記原因のとおり相違ないことを確認のうえ、本書に署名（記名）押印いたします。
売主 住所 何某 印
以下、不動産の表示
概ねこのようになります。以下で少し詳しめに解説します。
「２ 登記の原因となる事実又は法律行為」では、売買のいわゆる要件事実を記載します。売買契約の要件事実は、所有権移転の約束と代金支払いの約束です。この部分が（１）にあたります。
なお、（２）の所有権移転時期の特約は、裁判実務では抗弁と呼ばれるもので、本来的には相手方が主張するべき事項ではありますが、登記申請は対立構造ではないため、この部分も記載します。
そして、（３）で（２）の条件が成就し、（４）所有権が移転することとなります。
聞いた話によると「２ 登記の原因となる事実又は法律行為」の記載が、次のとおり簡略化された登記原因証明情報も存在するようです。
（省略）
２ 登記の原因となる事実又は法律行為
（１）不動産売買契約の締結
義務者と権利者は、令和５年５月１５日、本件不動産の売買契約を締結した。
（２）所有権の移転
よって、本件不動産の所有権は、同日義務者から権利者に移転した。
これは、所有権移転時期の特約の部分を飛ばしたものになりますが、登記官の形式的審査権では、特約がない売買契約と区別がつかないので、このような登記原因証明情報であっても登記申請は通ります。
しかしながら、司法書士が作成する書類が実体を反映していないのは、少なからず問題があるように思います。売買契約日については、実際は４月１日に契約をしていたのに、全くの架空の日付となる５月１５日を記入することになるのです。
そのため、個人的には特約があればその旨を記載することを推奨します。
実は登記原因証明情報の記載内容については法定されていないため、その内容は解釈にゆだねられている状況です。
前項で登記原因証明情報の記載内容について確認しました。それでは、誰の印鑑を押すべきなのでしょうか。
また、氏名は記名で足りるのでしょうか？それとも署名が必要なのでしょうか？
さらに、押印する印鑑に指定はあるのでしょうか？
この項ではこれらの論点について解説します。
解釈により、登記原因証明情報への押印は、所有権を喪失する売主（登記義務者）だけの押印で構わないとされています。買主の押印は不要なのです。
不動産登記上、署名を求める規定がないので、記名で構いません。
こちらも不動産登記法上、実印の押印を求める規定がありませんので、認印でも実印でも構いません。
一般常識として、シャチハタの浸透印はダメでしょうが、１００円ショップで売られている印鑑でも構わないのです。
記名と認印の押印で構わないとなると、「登記原因証明情報は偽造できてしまうのではないか」という疑問を持たれるかもしれません。その通り、実際に司法書士が偽造しようと思えばできてしまいます。
この部分は司法書士への信頼で成り立っているということなのだと思います。そもそも偽造する実益が、司法書士にとって皆無だとは思いますけども。
私は、登記原因証明情報への署名押印に関しては、次のように取り扱っています。
- 押印者は、義務者のみ
- 個人のお客様は、住所は印刷し、氏名は署名をお願いする。法人のお客様は全て印刷する。
- 押印する印鑑は、認印を推奨する。
理由を順番に見ていきましょう。
私は慣習に従って、売主（登記義務者）のみに押印をいただいています。
法人のお客様は、慣習上全て記名押印ですので、そのようにしています。
個人のお客様は、所有権を失うという性質上、売主と一緒に登記原因証明情報の内容確認をして、最終意思確認の意味で署名をいただいています。
ちなみに個人のお客様からご署名をいただくのは、民事訴訟法の二段の推定の適用を視野に入れての対応でもあります。
４ 私文書は、本人又はその代理人の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。
押印された登記原因証明情報は、（少なくとも愛知県内では）登記識別情報と共に買主様に納品をしています。
個人的に考えている懸念点があります。
それは、印影をスキャンして、そのデータを元に３Ｄプリンターで同じ印影の印鑑を偽造できるのではないかという点です。
３Ｄプリンターを所持している友人の見解では、「多分可能。ただし、見た目は普通の印鑑とはならない。」とのことでした。現状ではそのような犯罪が起こる可能性は低いと言えますが、可能性がないわけではありません。
これは買主さんを疑っているから、このような取扱いをしているわけではありません。どうしても盗難など、売主側や司法書士がコントロールできないリスクが抱えているからです。
あとは単純に実印の印影が他人の目に触れることは、少し気持ち悪さを感じるのではないかと考えているからです。
以上の理由から、当事務所では登記原因証明情報への押印は、認印での押印を推奨しています。
ちなみに、本人確認をきちんとしていれば何ら問題ないのだから、委任状を含め全て記名でやられる先生もいらっしゃいます。これはこれで一つの答えです。
委任状（所有権移転登記）
売主側（登記義務者）の委任状に実印の押印が必要であることを除けば、複雑な論点はありません。
なお、採用する委任状のかたち（援用型か副本型か）については、次の記事を是非ご覧ください。
業務権限証明書
最後に、一定の状況に該当した場合、法人代表者からの業務権限証明書を取得します。なおこれは原則として登記申請書の添付書類とはなりません。
業務権限証明書の例は次のとおりです。
令和５年５月１５日
業務権限証明書
愛知県○○
株式会社○○
代表取締役 ○○
株式会社○○の社員 ○○ は、当社の社内規定により、当社所有の下記不動産について、買主との売買契約の締結、物件の引渡、代金の受領及び登記申請の手続に関する業務権限を有し代表者に代わるべき者であることを証明いたします。
（または）株式会社○○の社員 ○○ は、当社の社内規定により、下記不動産について、売主との売買契約の締結、物件の引渡、代金の支払及び登記申請の手続に関する業務権限を有し代表者に代わるべき者であることを証明いたします。
なお、権限の範囲は、下記に明示する不動産に限るものとします。
記
不動産の表示
名古屋市○○
会社（法人）は、法律によって人格が認められたものであり、目に見えるものでも、形があるものでもありません。したがって、その業務執行は自然人が行うことになります。
少し詳しくいえば、取締役と会社の間には、委任契約が成立しています。また、従業員と会社の間には雇用契約が成立しています。
つまり会社は、何かしら会社と契約関係にある自然人が会社を代理することにより運営されていくのです。実社会でも、会社の従業員と契約したら、会社との契約が否定されたなどというケースは、まずありません。
決済の現場では、決済現場に出席する方が有している代理権の範囲が問題となります。通常、従業員には自社物件の売却の代理権は付与されていないでしょうから、不動産売買の現場に出てくる方には、特例として不動産売買の権限が与えられていると推測されます。
一方、会社代表者には、自社物件を売却する権限を通常有しているでしょう。
そのような基準で業務権限証明書の要否が決すると考えています。具体的には、次の表をご覧ください。
| 出席者 | 業務権限証明書の要否 |
|---|---|
| 代表取締役（印鑑登録者） | 不要 |
| 代表取締役（非印鑑登録者）・取締役 | 不要 |
| 支配人（印鑑登録者） | 不要 |
| 支配人（非印鑑登録者） | 必要 |
| 従業員 | 必要 |
私の経験上、上記のような区分となります。法律上、不動産売買を含む広範な代理権があるかどうかがその基準となるように感じます。
先ほど、登記の添付書類にはならないと記載しましたが、例外として法人の本人確認情報を作成する際で、会社従業員を本人確認する場合は、この業務権限証明書は本人確認情報の一角をなします。
なお、本人確認情報を作成する場合のみ、業務権限証明書への押印が必要という見解もありますが、私は実体法上の権利変動を証明する書類として必要であると考えています。
ちなみに、当日出席した担当者に権限がなかった場合には、代理権授与表示による表見代理の裁判資料となり得ることとなります。
１ 第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。
２ 第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間で行為をしたとすれば前項の規定によりその責任を負うべき場合において、その他人が第三者との間でその代理権の範囲外の行為をしたときは、第三者がその行為についてその他人の代理権があると信ずべき正当な理由があるときに限り、その行為についての責任を負う。
決済の書類作成準備は以上のとおりです。次の記事では、前日と当日の注意点についてまとめます。
